Noticias de hostelería al aire libre
Para propietarios, operadores, miembros del equipo y cualquier otra persona interesada en acampar, glamping o la industria de RV.
Noticias del 9 de junio de 2026
Brian Searl
00:00:45.880 – 00:01:00.700
Bienvenidos a todos a otro episodio de MC Fireside Chats. Mi nombre es Brian Searl con Insider Perks y Modern CampgroundEstoy súper emocionado de estar aquí.
Es nuestro segundo episodio del año con este grupo de personas. Aunque no tuvimos a Zach durante la primera semana y no tuvimos nuestra nueva introducción. ¿Qué opinas de eso, Kevin? ¿Te gusta? ¿Es mejor?
Kevin Thueson
00:01:00.820 – 00:01:03.596
Eso me hizo querer ir a acampar. Me encantó.
Brian Searl
00:01:03.668 – 00:01:06.492
Está bien, ¿puedes esperar una hora? Nos gustaría.
Kevin Thueson
00:01:06.596 – 00:01:11.724
Sí, puedo. Mientras hacemos esto, me ocuparé de preparar el equipaje y luego estaré lista.
Brian Searl
00:01:11.852 – 00:01:44.660
Eso funciona. A mí me funciona. Así que gracias, chicos, por estar aquí. Lo aprecio. Tenemos un par de personas que están de baja por enfermedad esta semana.
Parece que hay gripe, así que nos falta Scott Foos y Joe tuvo un problema, y Devon era uno de nuestros invitados especiales. Tuvo que cancelar porque estaba enfermo. Y luego Casey es de Camp Spot, está en algún lugar de Perú o algo así y está pasando por una especie de crisis de la mediana edad.
No sé qué le pasa, pero tampoco pudo venir aquí, así que vamos a tener una buena conversación. Tenemos a Garrett, el propietario de Cameron Ranch Glamping.
Garrett, ¿quieres presentarte brevemente y contarnos un poco sobre tu propiedad? Luego haremos que Zach y Kevin hagan lo mismo.
Garrett Brown
00:01:44.780 – 00:02:04.770
Sí, me alegro de estar aquí. Soy propietario de un terreno de cuatro sitios y cuatro estructuras cerca de Houston, Texas, llamado Cameron Ranch Glamping.
Hemos estado abiertos durante aproximadamente dos años y medio, y ha sido increíble, y definitivamente ha sido una de las aventuras más grandes de mi vida en lo positivo y simplemente aprendiendo mucho sobre bienes raíces.
Brian Searl
00:02:05.110 – 00:02:10.846
Impresionante. Estoy ansioso por profundizar en eso contigo y aprender más sobre tu propiedad. Kevin, KCN Campgrounds.
Kevin Thueson
00:02:11.038 – 00:02:38.380
Sí, somos un grupo, supongo que podríamos llamarnos una empresa de inversión. Empezamos como operadores con un parque y hemos crecido hasta... Estamos cerrando la compra de nuestra novena propiedad.
Todas las franquicias de KOA cerrarán en el número nueve aquí en un par de semanas, distribuidas en siete estados.
Y, ya sabes, hemos estado haciendo esto durante unos siete años, y los últimos dos o tres años hemos estado realmente centrados en desarrollar nuestro equipo y tratar de escalar el negocio.
Brian Searl
00:02:39.080 – 00:02:45.550
Genial. Me alegra mucho tenerte aquí como invitado recurrente, Kevin, como siempre. Y Zach, es la primera vez que te vemos en un par de meses. ¿Cómo estuvo tu Navidad?
Zach Stoltenberg
00:02:46.290 – 00:03:57.452
Las vacaciones son buenas. De hecho, llevamos a toda la familia a Puerto Rico durante una semana y pudimos visitar a mi cuñado y a mi cuñada allí.
Quiero decir, hay toneladas de cosas en proceso y cosas en movimiento.
Y mi gran anuncio en el que he estado trabajando durante un par de meses es que estamos separando formalmente el estudio de hospitalidad al aire libre de mi futuro ex empleador, Clockwork.
Y vamos a desarrollar el estudio, creando una nueva asociación con una empresa de ingeniería para poder hacer no solo la arquitectura y el diseño, sino también la arquitectura paisajística, también la ingeniería civil, y realmente tener los recursos y la gente para construir un equipo completo y dedicado al diseño y desarrollo de complejos turísticos y hoteleros.
Así que, en cierto modo, ha habido mucho movimiento de ida y vuelta durante los últimos meses para conseguir que algunas de esas cosas estén en su sitio, pero lanzaremos oficialmente el nuevo proyecto a principios de marzo.
Brian Searl
00:03:57.636 – 00:04:16.180
Eso es genial. Vamos a hablar un poco sobre ello. Como dije, obviamente es una noticia relevante, ¿no?
Es decir, todos hemos oído hablar de Clockwork durante varios años. Nos hemos cruzado con vosotros en los conciertos.
Quiero decir, tengo una ligera idea de lo que hiciste allí, aunque la arquitectura está muy por encima de mi nivel salarial. Pero, en términos generales, ¿qué quieres lograr con una nueva empresa?
Zach Stoltenberg
00:04:17.120 – 00:07:27.070
La empresa con la que nos asociamos se llama LJA. Es una empresa de ingeniería civil, pero también ha trabajado en el desarrollo de complejos turísticos y parques de casas rodantes.
Han estado en este espacio, en este mundo, durante varios años y seguían viendo la necesidad de agregar arquitectos. Dijeron que muchos de estos desarrollos, como, sabemos,
El aspecto de ingeniería, pero han trabajado con varios arquitectos de todo el país con distintos grados de éxito y experiencia. Y dijeron: "Vemos una oportunidad aquí para trasladar esto a la empresa y abrir una división de arquitectura".
Y hemos realizado un par de proyectos con ellos en conjunto durante el último año. Conocí al equipo. El responsable, Shannon Gordon, que dirige la oficina de Kansas City, es alguien a quien conozco desde hace 15 años.
Él y yo hemos trabajado juntos en tres empresas diferentes.
Me acerqué a él a finales del año pasado y le dije: "Oye, estoy pensando en separar esto de Clockwork y lanzar mi propio estudio". Y él me respondió: "Bueno, ¿qué pasaría si pudieras hacer eso, pero con el respaldo de una empresa de ingeniería multimillonaria que te ayudara a hacerlo?".
Y yo dije, bueno, eso ciertamente suena más fácil que asumir todo el riesgo por mi cuenta. Y entonces estuvimos yendo y viniendo. Primero tuvieron que tomar la decisión de que querían abrir una división de arquitectura.
Y eso es algo que hemos estado preparando durante varios meses, pero hemos resuelto todo y lo que va a pasar es que básicamente han abierto una nueva oficina en Kansas City solo para nosotros, para Shannon y para mí. Shannon es una arquitecta paisajista con licencia y con una amplia experiencia en el desarrollo de complejos turísticos y hoteleros durante los últimos 25 a 30 años.
Soy arquitecto desde hace 15 años, por lo que él trabajaba profesionalmente mientras yo todavía iba a la escuela.
Ya tienen un equipo formado por cinco personas diferentes, con diferentes orígenes y perspectivas, pero todos dedicados al sector hotelero y turístico. Y luego vendré de Clockwork y es posible que algunos de los miembros de mi equipo que están allí también vengan a unirse a mí.
Todavía estamos trabajando en los detalles de algunas de esas cosas, haciendo ofertas, pero esencialmente se trata de tomar el éxito que hemos tenido en los últimos cuatro o cinco años y realmente ponernos en posición de hacer crecer realmente este negocio para lanzarlo, para tener un equipo de personas más completo e integral y realmente una visión dedicada a invertir y asociarse con personas en el espacio de la hospitalidad al aire libre para construir y desarrollar complejos turísticos increíbles.
Brian Searl
00:07:27.680 – 00:07:58.320
Lo único que creo que es importante que hablemos aquí es que hay un montón de campistas que están viendo este programa. Creo que probablemente haya muy pocos que hayan imaginado, por ejemplo, por qué necesitaría un arquitecto en mi campamento. Correcto.
Háblanos brevemente de eso, porque creo que tenía la impresión, antes de conocerte, de que las cabañas funcionan así, ¿no, Kevin? Las cabañas vienen con ruedas y las apoyas y piensas: "Se ven bien". Y luego llegan los invitados.
Entonces explícanos por qué necesitas un arquitecto.
Zach Stoltenberg
00:07:59.700 – 00:09:36.750
Bueno, diría que la respuesta fácil es que mucho de lo que hago en este ámbito no tiene nada que ver con la arquitectura. La respuesta más larga es que el buen diseño se puede aplicar en todas partes.
Y mucho de lo que hacemos con los clientes con los que hemos trabajado no son solo dibujos y planos de construcción, sino todo diseño.
Entonces, tener un plan del sitio completo y bien pensado, tener un plan por fases, como la mayoría de estos terminan siendo, que se puede seguir paso a paso, no solo para lo que se va a hacer el primer año, sino también para el tercer, quinto, séptimo y décimo año, es decir, tener un plan en marcha.
Y luego diría que lo más importante es el derecho a propiedad para cualquiera que compre un camping existente y quiera revenderlo, reubicarlo, o alguien que esté tratando de construir un nuevo camping desde cero.
Para completar la planificación, la zonificación y los permisos, se necesita un arquitecto o un ingeniero que lo ayude. Y esa ha sido una parte importante de mi trabajo a lo largo de los años: ayudar a las personas a transitar ese proceso de obtención de derechos.
Y para ello hay que presentar dibujos y documentos.
Quieren ver un plano del sitio, cómo se verán sus unidades, cómo será la estructura de su campamento base, su oficina, su registro, las viviendas de su personal. Necesitan planos de planta, elevaciones, dibujos, representaciones. Y eso es lo que hacemos.
Kevin Thueson
00:09:37.290 – 00:09:47.302
Sí, Brian, hemos experimentado ambos lados de eso. Volviendo a lo que dijiste antes, solo estamos comprando campamentos existentes. No estamos haciendo ningún desarrollo real desde cero.
Brian Searl
00:09:47.486 – 00:09:52.182
Pero a ti te gustan las tiendas de segunda mano. He visto fotos de vosotros tres. No recuerdo qué camping era ese.
Kevin Thueson
00:09:52.206 – 00:09:55.462
De, pero eso probablemente fue para cualquiera de ellos.
Brian Searl
00:09:55.646 – 00:10:00.502
Está bien. Solo recuerdo haber visto a las tres personas con mazos destrozando cosas.
Kevin Thueson
00:10:00.566 – 00:11:19.270
Probablemente fue Wisconsin Dells, pero lo hemos hecho en muchos lugares.
No, me refiero a que, cuando entramos, compramos un parque, si ya está en funcionamiento, tiene toda la infraestructura y tomamos el sitio para vehículos recreativos y lo convertimos en una cabaña y usamos un modelo de parque o cabaña de lujo. Luego, sí, ya sabes, ordenamos que lo dejen, lo bloqueamos, conectamos los servicios públicos, le ponemos algunos rodapiés y está listo para funcionar.
Pero eso es muy diferente de lo que dice Zach, porque también hemos pasado por el proceso de intentar hacer ampliaciones y comprar terrenos adyacentes a nuestros parques. Y realmente hay que pasar por todos los trámites. Así que depende del alcance de lo que se esté haciendo.
Y, como ya sabes, tener esos planes plurianuales y multifase como los que mencionó Zach, cuanto mejor los hagas desde el principio, más fácil será conseguir todas las aprobaciones y permisos. Y, como sabes, hemos intentado sinceramente no eludir las normas, pero hemos intentado tomar atajos en algunos aspectos y simplemente lleva más tiempo.
Y, en el caso de proyectos más grandes, estamos aprendiendo que es mucho más eficiente y oportuno contratar a las personas adecuadas y hacerlo de la manera correcta, porque, ya sabes, en realidad no importa en qué jurisdicción estés, van a requerir ese nivel de detalle.
Brian Searl
00:11:20.610 – 00:11:22.442
¿Cómo se ve esto?
Zach Stoltenberg
00:11:22.626 – 00:13:09.500
También para los compradores Ya sabéis, nosotros.
Trabajamos con muchos clientes que compran activos existentes y una de las cosas que hacemos es una especie de evaluación de la propiedad, en la que vamos y pasamos uno o dos días recorriéndola. Buscamos problemas con el código. Buscamos, ya sabes, cuáles son las cosas inmediatas que se deben hacer. ¿Cuáles son?
¿Cuáles son los posibles riesgos para la salud de sus huéspedes y del público? ¿Qué es lo que se debe abordar? ¿Qué aspectos consideramos importantes y que se deben abordar en los próximos seis a doce meses?
Y luego, trabajando con ese propietario, ¿qué ves? ¿Cuál era tu visión para esa propiedad adyacente que quizás quieras ampliar o comprar en algún momento en el futuro?
Ya sabes, nos sentaremos y haremos una prueba de ajuste y diremos, oye, si compraste eso, creemos que puedes conseguir, ya sabes, 20 unidades de glamping allí o 35 plataformas para RV allí.
Y luego pueden hacer los cálculos y calcular los números y decir, bueno, ya sabes, con este precio de compra, eso realmente no tiene sentido para nosotros en este momento. O si podemos conseguir esa cantidad, entonces tal vez lo que piden tenga sentido y sea valioso. Analizamos muchos problemas de accesibilidad.
Hay ciertos requisitos y también hay buenas prácticas generales. Y me gusta decirle a la gente que, cuando me preguntan, ¿tengo que hacer eso? ¿Es obligatorio?
Yo digo, bueno, no, no es obligatorio, pero no evitará que te demanden.
Por lo tanto, evaluar las propiedades existentes, tanto para un posible desarrollo futuro como para saber cuál es el estado actual y qué problemas, si los hay, estamos analizando. Esa también es una gran parte de lo que hacemos.
Brian Searl
00:13:10.280 – 00:14:03.540
Kevin, tengo curiosidad. Has mencionado la compra de terrenos para acampar en lugar de la construcción, al menos hasta ahora, ¿no?
Nadie sabe hasta dónde llegará KCN en el futuro, por muy grande que desee que sea, con suerte. Pero cuando llega y adquiere una propiedad por primera vez, o tal vez antes de eso, antes de cerrar el trato, es correcto.
Como mencionaste, tu noveno proyecto está por llegar. Pero, ¿cómo se desarrolla ese proceso? Porque realmente estamos hablando de los fundamentos de la experiencia del usuario, ¿no?
Al igual que la experiencia de los huéspedes, en algún momento. Todavía no la están experimentando del todo, pero estamos pensando en la accesibilidad.
Estamos pensando en el diseño, el flujo, el paisajismo y todo eso. Sí. Además de los permisos, eso no los afecta realmente, pero obviamente, con el tiempo, si se puede abrir.
Pero, ¿cómo se desarrolla ese proceso, en la mente de KCN, cuando se busca un parque para evaluarlo o cuando se llega después de haber cerrado? ¿Cómo se decide demoler la tienda o no? Ese tipo de cosas.
Kevin Thueson
00:14:04.960 – 00:17:05.140
Entonces, cuando analizamos el proceso, me refiero a que existe un nivel inicial alto: ¿tiene sentido el mercado? ¿Hay alguna razón para que la gente esté allí?
Analizamos la historia y esa es la verdadera razón por la que nos centramos en comprar solo parques existentes, aunque muchos de ellos son viejos y necesitan mucho trabajo. La infraestructura está obsoleta y el mantenimiento está postergado.
Podemos ver cómo se ha comportado este parque a lo largo del tiempo y si hay una base de clientes leales y si sabemos que la gente va a venir, mientras que cuando se desarrolla algo desde cero no se tienen esos datos en los que basarse. Correcto.
Se puede realizar un estudio de viabilidad y todo eso, comprender los patrones de tráfico y sentirse cómodo con eso, pero es un poco diferente a cuando se puede observar y decir que el año pasado hubo 15,000 pernoctaciones de campistas y 12,000 el año anterior.
Así son nuestras reservas en este momento para el futuro. Ese ha sido nuestro enfoque a alto nivel. Marquemos esas casillas.
Y luego, cuando nos metemos en el asunto, nos fijamos en que todos somos campistas activos de aventuras al aire libre dentro de nuestra empresa. Así que lo vemos desde la perspectiva de qué queremos.
Si voy a comprar una propiedad, ¿es un lugar en el que me gustaría quedarme? ¿Me gustaría traer a mi familia de regreso? ¿Qué me gusta de ella? ¿Qué no me gusta?
Ya sabes, he estado en suficientes campamentos y he acampado lo suficiente en mi vida como para tener una idea bastante clara de lo que funciona y lo que no. Pero luego también analizamos lo que han dicho los huéspedes sobre el parque.
Hay mucha información que se puede extraer de las opiniones de los huéspedes y buscar tendencias. Si hay gente que se queja de problemas de accesibilidad, es porque es algo que hay que solucionar.
Si se quejan, ya sabes, de que el WiFi no funciona o es muy irregular, entonces sabes que es algo que debes investigar.
Evaluamos todo eso y luego, ya sabes, aplicamos una lente para ver qué funciona bien y si hay suficiente demanda para que podamos llevarlo al siguiente nivel. Correcto. Ya sabes, nuestras cabañas o unidades de glamping funcionan muy bien. ¿Existe la oportunidad de agregar más de esas?
¿Son los sitios para vehículos recreativos los que están funcionando bien y ese sería el foco de lo que intentaremos desarrollar en el futuro y luego profundizaremos un poco más?
Y no se trata solo de eso, no se puede simplemente mirar el RV, hay que mirar si son de 50 amperios, son de 30 amperios, si tienen conexión completa, si son de extremo trasero o de arrastre. ¿Cuál es la longitud? Correcto.
Podría tener sitios que funcionen muy bien porque son lo suficientemente grandes como para que quepa una casa rodante larga que remolque un vehículo. Y luego podría tener un sitio para RV justo al lado que tenga las mismas comodidades, pero que sea demasiado corto y no funcione.
Así es como evaluamos la estrategia para el parque: ¿dónde están los objetivos más fáciles que podemos aprovechar de inmediato y dónde está el verdadero valor agregado que podemos lograr con el tiempo?
Brian Searl
00:17:05.520 – 00:17:42.290
Entonces, la pregunta tiene dos partes y quiero hablar con Garrett. La primera parte creo que es si soy el propietario de un parque y estoy viendo este programa ahora mismo, y escucho lo que dices, ¿cómo puedo identificar cuáles son mis debilidades?
No estoy comprando una propiedad, pero ya tengo mi propiedad. Quizás la he tenido durante seis meses, dos años, diez o quince años. ¿Por dónde empiezo ese proceso para averiguar qué les gusta a los huéspedes?
Obviamente, puedes leer reseñas y cosas así, pero un poco más a fondo, ¿no? ¿Cómo puedo saber qué puedo mejorar?
Y luego, una vez que descubro qué puedo mejorar desde el punto de vista de la experiencia del huésped o todas las cosas de las que acabas de hablar, ¿cómo priorizo?
Kevin Thueson
00:17:42.780 – 00:19:19.400
Sí, creo que la priorización es la parte difícil. En realidad, no es tan difícil identificar dónde se puede mejorar.
Tienes datos, tienes números, puedes ver qué sitios tienen un buen rendimiento, puedes ver la estacionalidad, puedes analizar muchas cosas diferentes en tus números y en tu historial de registro.
También puedes mirar a tu competencia, ¿verdad?
Por ejemplo, puedes ir en coche o visitar otros parques de tu zona y ver si tienes poco tráfico durante un fin de semana concurrido. ¿Hay más gente en los otros parques de la ciudad que en el tuyo? Intenta ver qué es diferente en lo que hacen. ¿Tienen una ubicación? ¿Tienen a alguien que te reciba cuando entras? ¿Tienen un mejor conjunto de servicios?
Correcto. Y entonces tienes que hacer ese tipo de comparación. ¿Se trata de tarifas? ¿Se trata de, ya sabes, cualquier cantidad de cosas?
Y una vez que hayas elaborado esa lista, creo que para nosotros todo se reduce al impulso. Habrá algunas cosas que tendrás que hacer, en las que tendrás que invertir y que pueden llevar algún tiempo.
Entonces, veremos si hay algo que podamos hacer hoy que tenga un impacto en el mañana y trataremos de poner las cosas en marcha mientras trabajamos en algunos de esos proyectos a largo plazo.
Entonces, si sabemos que la respuesta es que necesitamos más de este tipo de sitio en particular o que necesitamos tener un mejor sistema de wifi, eso podría llevar varios meses o más. Trabajaremos en eso en segundo plano.
Pero ¿qué podemos hacer hoy para garantizar que nuestros huéspedes que están con nosotros hoy querrán volver mañana?
Brian Searl
00:19:20.780 – 00:19:29.040
Tiene sentido. Me alegro de no tener un parque de casas rodantes. No soy lo suficientemente valiente como para hacer todas esas cosas. Siéntate detrás de mi pequeño micrófono y habla.
Kevin Thueson
00:19:29.980 – 00:19:33.480
Siempre puedes invertir con nosotros, Brian, y lo haremos por ti. Puedes simplemente...
Brian Searl
00:19:33.520 – 00:19:41.688
Para eso necesito tener dinero primero. Kevin, no gano dinero así. Estas dos plantas de aquí atrás básicamente me costaban un mes de salario.
Kevin Thueson
00:19:41.824 – 00:19:45.700
Bueno, resuelve todo ese asunto de IA en el que estás trabajando y luego hablemos.
Brian Searl
00:19:46.000 – 00:20:06.816
Estoy intentándolo. Estoy trabajando en ello.
Garrett, Cameron Ranch Glamping, ya has oído de qué estamos hablando aquí sobre la experiencia de los huéspedes y, obviamente, desde el proceso de obtención de permisos hasta la experiencia de los huéspedes y las cosas que mencionó Kevin. ¿Cómo fue ese proceso de pensamiento para ti cuando desarrollaste o compraste Cameron Ranch?
Garrett Brown
00:20:07.008 – 00:22:36.450
Lo desarrollé y definitivamente puedo dar fe de lo influyente que es tener un buen arquitecto en tus planes futuros y de lo inteligente que es tener una visión de hacia dónde quieres llevar el sitio en unos años. Y no solo yo lo hago especialmente, trato de ser más.
No quiero que mis sitios sean, ya sabes, trato de mantenerlos más pequeños y tener más espacio, así que tengo quizás cuatro o cinco que desarrollo y luego trato de que sean más sofisticados.
Y trabajar con un arquitecto me ayudó a conseguir el plano exacto del sitio que necesitaba para tener una instalación con permiso comercial en una zona en la que nunca se había oído hablar del glamping. Llevé el proyecto al departamento de permisos y se podría pensar que les estaba preguntando si podíamos, ya sabes, construir un cohete o algo así.
Estaban más que dispuestos a escuchar mis ideas y contaba con un gran arquitecto local.
Él me ayudó a desarrollar un plano del sitio y me ayudó a obtener el permiso comercial para mi geodomo, algo que mucha gente me dijo que nunca iba a tener la oportunidad de hacer.
Pero cuando trabajas con gente que tiene mucha experiencia en ese campo, ellos te pueden ayudar a contrarrestar lo que no sabes cuando te estás metiendo en eso. Pero lo desarrollé y tenía una gran visión de futuro sobre cuántos sitios quería en la propiedad. Era solo una casa con 11 acres.
Sabía que quería terminar con unos cinco terrenos y que mantuvieran un estilo de alta gama. Y ahora ya tenemos los permisos para el cuarto y el quinto y estamos iniciando los procesos de construcción en ellos.
Pero he estado trabajando con el mismo arquitecto todo el tiempo y desarrollándome, ya sabes, asegurándome de que hubiera suficiente espacio y trabajo en la carretera y, ya sabes, la accesibilidad era una cosa importante incluso dentro de mi condado.
Tuvimos que planificar, ya sabes, también una unidad ADA, porque eso era algo que era un punto de espera, un punto de espera dentro de mi condado es que una vez que llegas a una cierta cantidad de unidades, algunas áreas van, ya sabes, hay una especie de área gris legal y definitivamente no soy la persona para hablar de eso, pero dicen que una vez que superas las cuatro unidades, probablemente estás entrando en el espacio de, ya sabes, como este es cuando vas a necesitar algún tipo de unidad de accesibilidad como esa.
Y trabajar con un arquitecto me ayudó a planificar todas esas cosas y a mantener mis costos bajos porque pude planificar con anticipación la conexión de los sistemas sépticos, la conexión de mis pozos de agua, el trabajo de la carretera y todas esas cosas que implica.
Eso me ayudó a mejorar la experiencia del huésped antes de empezar a trabajar con alguien de gran reputación y, sinceramente, hizo que el proceso de obtención de permisos fuera más fácil de lo que esperaba. Pero me apoyé en personas que sabían más que yo.
Brian Searl
00:22:36.910 – 00:24:33.450
Quiero decir, creo que la moraleja que tengo aquí, ya sabes, simplemente por no estar profundamente involucrado en el espacio desde el punto de vista de la arquitectura y la construcción, ya sabes, por ser realmente dueño de propiedades, es que esto, lo que viene antes, lo que viene durante y lo que viene después es mucho más complejo de lo que creo que la gente que mira desde fuera se da cuenta.
Y, por supuesto, puedes elegir hacerlo más o menos complejo en función de lo que quieras lograr en tu propiedad, ya sabes, qué tan bueno es el servicio que quieres brindar, qué tan buenas son las comodidades, ya sabes, el paisajismo, todo ese tipo de cosas. Correcto. Pero creo que va más allá de lo que hemos hablado, lo tengo en cámara.
Garrett también hablará sobre la personalización de las experiencias de los invitados. Tal vez lo escuchó por primera vez antes del programa. Tú lo dijiste, Garrett.
También es la primera vez que oigo que vas a hablar de ello. Pero, ¿haces cosas específicas para personalizar la experiencia de los huéspedes?
Porque, como yo creo, ya sabes, mucho de lo que estamos hablando aquí son estudios de viabilidad, es entender lo que quieren tus huéspedes, es mirar atrás, ya sabes, en el caso de Kevin, los huéspedes que han estado allí han estado viniendo durante años.
Lo que piensan, cuáles son sus patrones de comportamiento, por qué vuelven, analizar a nuestros competidores y comprender qué tienen que podamos mejorar o desarrollar. Pero eso también se extiende a la experiencia del huésped, es entender profundamente quién es su huésped.
Por ejemplo, estamos haciendo mucho de este trabajo con nuestros clientes este año, para quienes es un gran énfasis crear perfiles de clientes ideales a través de investigación de mercado, haciendo, ya sabes, grupos focales respaldados tanto por datos reales como por inteligencias artificiales muy inteligentes que pueden extraer diferentes personajes de compradores mediante la creación de guías de estilo de audiencia.
Y parte de eso nos lleva a un análisis comparativo más profundo, a una comprensión más profunda de quiénes son nuestros huéspedes o quizás algunos huéspedes a quienes no les estamos haciendo marketing y que estamos pasando por alto.
Y creo que eso nos lleva a lo que espero que vayas a mencionar: personalizar las experiencias de los huéspedes, pero también asegurarte de que lo estás haciendo para el tipo específico de huésped que quieres atraer y que estás atrayendo. ¿Es justo?
Garrett Brown
00:24:33.570 – 00:28:38.414
Sí, lo haría. Una de las principales cosas que identifiqué antes de comenzar a construir mi primer sitio de glamping fue cuál sería el perfil del huésped al que me dirigiría.
Visité distintos sitios de glamping en todo el país, en todo Texas. Algunos tienen 20 o 30 estructuras en un terreno pequeño y se dirigen a un grupo demográfico específico.
Fui a otros que tenían cuatro o cinco estructuras repartidas en miles de hectáreas. Y cada uno tenía cosas específicas que se notaban que estaban pensadas para los huéspedes que querían atraer.
Y me di cuenta de que necesitaba concentrarme en eso. Antes de desarrollar mi sitio y personalizar la experiencia de los huéspedes, aprendí rápidamente una de las razones por las que me hospedaba en estos sitios.
Iría con mi novia y veríamos como queremos crear un retiro en pareja.
Básicamente, viniendo de Houston, sabíamos que estábamos cerca de una ciudad alimentadora importante que no tenía nada parecido en el área y queríamos poder construir este tipo de avatar de invitado para ellos.
Notamos rápidamente que, ya sabes, cuanto más espacio tienes entre algunos de estos sitios, mayor ADR puedes obtener en la tarifa diaria promedio y luego, cuanto más espacio tienes dentro de ellos también, más comodidades puedes incluir para esa estructura particular que estás construyendo.
Yo sabía que las comodidades privadas generarían una ocupación mucho mayor y una tarifa diaria promedio más alta para lo que quería hacer con mi avatar de huésped y, por lo tanto, personalizar esa experiencia para ellos. Cada unidad tiene su propio jacuzzi privado. Cada unidad tiene su propio sauna privado.
Yo sabía que ese tipo de cosas iban a poder causar el impacto que yo quería en diferentes parejas, invitados y demás. Y a medida que desarrollábamos el sitio y lo avanzábamos, tengo experiencia en el sector hotelero. Estudié gestión hotelera.
Entonces, sabía que la clave que siempre quise implementar cuando comencé a atraer huéspedes era averiguar qué los lleva al sitio o qué les interesa y cómo se enteraron de nosotros, porque sabíamos que eso realmente iba a permitir personalizar la experiencia para ellos en el futuro con cómo podemos agregar estos pequeños detalles para asegurarnos de que su estadía sea la publicidad de boca en boca, que es de lejos lo mejor que puede obtener de cualquiera de estos tipos de sitios porque, obviamente, el gasto es casi nulo. Los huéspedes que pagan te dan la moneda social que necesitas en las redes sociales y este tipo de cosas para atraer.
Por lo general, los invitados que ya se han alojado con usted tienen amigos y personas con ideas afines en su círculo que querrían hacer cosas similares. Por eso, siempre solemos preguntarles en nuestros primeros mensajes si están celebrando algo.
¿Y cómo se enteró de nosotros?
Esas son dos cosas en las que realmente traté de concentrarme y luego nos aseguraríamos de brindar una experiencia de primer nivel que pudiéramos, pero realmente jugar con algunas cosas incluso simples como si un invitado viene porque quiere celebrar su aniversario, que es probablemente la mayor celebridad entre cumpleaños y aniversarios, la mayor cantidad de invitados que hemos venido, algo tan simple como una tarjeta de feliz cumpleaños o una tarjeta de feliz aniversario será de gran ayuda para que brinden esa moneda social en el futuro.
He tenido muchos invitados que recibieron estas tarjetas y luego las publicaron en Instagram o Facebook y hablaron sobre los pequeños detalles que se pueden incluir en la estadía de cada invitado. E incluso hemos implementado un truco genial recientemente para personalizarlas aún más.
Hablando de IA específicamente, obtendremos el nombre del invitado, tendremos algún tipo de sistema de IA, chat-GPT o algo para escribir una canción muy simple de 20 a 30 segundos de letra.
Y luego hay aplicaciones que cuestan 5 dólares al mes en las que puedes poner la letra y crear la canción personalizada más rápida que puedas tener para el invitado. Y esto es algo que enviamos una semana antes de que hagan la reserva. Y es muy tonto. No es nada innovador.
Brian Searl
00:28:38.542 – 00:28:41.742
Pero lo compartirán y lo recordarán. Y ahora, sí, todo el tiempo.
Garrett Brown
00:28:41.766 – 00:29:53.708
La cantidad de personas que han compartido esto en sus redes sociales y nos han etiquetado, como, miren esta característica genial que alguien nos envió. Nos quedaremos.
Y eso es lo que hace que las reservas de boca en boca empiecen a llegar, lo que es, ya sabes, el santo grial de cualquier profesional del marketing: difundir el boca a boca y hacer cosas únicas como esa, utilizando la IA y tratando de entender por qué el huésped eligió tu propiedad entre la gran cantidad de opciones que tiene para elegir hoy en día. Pueden alojarse en un hotel de cinco estrellas en algún lugar, en un camping, etc.
También hay muchísimas cosas que la gente puede hacer hoy en día.
Entonces, las personas que realmente han decidido reservar en su propiedad y gastar dinero con usted, mostrarles cuánto le importan con pequeñas cosas personalizadas como esa es lo que va más allá y van a hablar muy bien de usted durante semanas, meses y años, sobre lo bien que lo pasaron, lo agradable que fue y lo bienvenidos que se sintieron al ir a su propiedad.
Y eso es todo lo que realmente queríamos implementar cuando comenzamos este tipo de emprendimiento para realmente concentrarnos en la experiencia del huésped y brindar algo más.
Brian Searl
00:29:53.884 – 00:30:33.230
Creo que hay muchas cosas que quiero abordar en unos minutos porque es algo que, obviamente, me apasiona, tanto en lo que respecta a la IA como a la personalización, desde el punto de vista del marketing. Pero quiero retroceder un poco y hablar con Kevin y Zach, porque Zach, tú también te dedicas al branding, ¿no?
Bien, entonces me encantaría hablar sobre esa parte del Buyer Persona con cada uno de ustedes y conmigo, y específicamente, tal vez puedas comenzar, Zach, porque te gusta la marca como algo, ¿cierto?
Pero, Kevin, tengo curiosidad porque tú tienes al menos un perfil de comprador incorporado, que es el cliente fiel de KOA a tu propiedad. Pero, ¿cómo amplías esos perfiles y los analizas desde tu perspectiva?
Kevin Thueson
00:30:35.010 – 00:32:39.256
Bueno, sí, es un buen punto. ¿Cierto? El.
Cuando analizamos nuestros parques y cada vez que evaluamos una nueva propiedad, analizamos el historial de los huéspedes y cuántas personas regresan varias veces. ¿Vuelven todos los años? Vienen varias veces al año.
Y si analizamos las cifras, hemos visto algunos parques en los que los miembros del programa KOA Rewards representan entre el 65 y el 70 % del total de visitantes y los ingresos se generan gracias a ello. Así que es una cifra importante, un gran atractivo.
Así que sabemos quiénes son, sabemos por qué vienen y eso nos ayuda a adaptarnos a ellos. Y luego, ya sabes, tratar de desarrollar un grupo demográfico más grande de campistas, gente que no haya estado antes en nuestros parques.
Es una combinación de algunas cosas, ya sabes, algunas técnicas básicas de bloqueo y abordaje para hacer que nuestros parques sean más visibles y visualmente más atractivos. Correcto.
Entonces, estás pasando por el proceso de SEO, asegurándote de que tengamos buenas fotografías y videos en nuestros sitios web que estamos comercializando, ya sabes, todas las razones por las que la gente querría venir allí.
Así que una de las cosas que hemos estado haciendo en los últimos años es tratar de idear itinerarios para, ya sabes, realmente simplificar las cosas para la gente.
Bien, si vas a venir a esta zona, aquí tienes tres días de todos los lugares a los que puedes ir y ver, qué comer, qué hacer, para que no tengan que pensar en ello. Correcto. Así que eso es una de las cosas que estamos haciendo. Y luego, ya sabes, acabamos de incorporar un nuevo puesto interno para un creador de contenido con el.
El objetivo es desarrollar una presencia orgánica en las redes sociales para promocionar y tratar de conseguir lo que Garrett mencionó. Correcto. Ese boca a boca.
¿Y cómo podemos, ya sabes, en lugar de hacer los anuncios pagos básicos y el pago por clic que hemos estado haciendo y que la gente ha estado haciendo durante tanto tiempo, que pueden funcionar bien, pero que realmente no van a resolver esos problemas? Correcto. Hay tanto.
Brian Searl
00:32:39.328 – 00:32:39.720
Sí.
Kevin Thueson
00:32:39.800 – 00:33:42.520
No lo es. Sí. No es barato. Puedes gastar mucho. Y la realidad es, para responder a tu pregunta, ¿cómo conseguimos que venga gente que no sea campista de KOA?
Necesitamos llegar a la audiencia más amplia posible. Y hay mucha gente que solo busca experiencias y no las conoce.
Ellos no saben que los campamentos como el que manejamos son como son en realidad, piensan en parques estatales, parques nacionales. No se dan cuenta de que tenemos sitios de lujo y servicios de alta gama y, ya sabes, este tipo de experiencias.
Y cuanto más podamos hacer para mostrar cómo es realmente alojarse en una de nuestras propiedades, más posibilidades tendremos de atraer a esa nueva audiencia. Y también, como el cambio en la demografía de los campistas en los últimos años. Correcto.
La situación ha cambiado por completo y ahora creo que la última estadística que vi es que el 50 % de los nuevos campistas tienen menos de 35 años. Así es. Ahora estamos tratando de apuntar a un tipo de avatar completamente diferente.
Brian Searl
00:33:42.860 – 00:35:29.872
Sí, eso me resulta fascinante.
Zach, quiero hablar contigo en un segundo, pero me parece fascinante lo que acabas de decir sobre cómo hacer que la gente comprenda qué es tu campamento, qué son nuestros campamentos. Bueno, ya hemos establecido nuestros campamentos, pero no soy lo suficientemente valiente como para tener uno.
Lo que ofrecen sus campamentos, parques de casas rodantes, complejos turísticos y lugares de glamping, ya sea que tengan alquiler de cabañas o no. Porque mucha gente no lo entiende, ya sea la primera vez.
Y realmente, he pensado en esto desde un punto de vista de marketing durante años, pero nunca me había puesto en la posición de hacerlo hasta que conocí a Earl de Black Folks Camp Too, que es un hombre muy bueno y tiene un mensaje, ya sabes, hay mucha gente negra desatendida que no entiende lo que es la vida al aire libre, punto. Es decir, nunca han estado expuestos a ella. Y luego empecé a entrar en una especie de espiral descendente, no sé, descendente.
Esa no es la palabra correcta. ¿Cierto? Pero es una investigación más profunda que se puede hacer para investigarlo.
Y me estoy dando cuenta, como Scott Bahr y yo estábamos viendo la investigación de la Generación Z sobre cómo convencer a la Generación Z que normalmente se aloja en hoteles o Airbnb para que vengan a alojarse en campamentos o cabañas de alquiler. Ya sabes, ¿por qué? ¿Cuál es la experiencia? ¿Cuál es el discurso allí? Y eso es lo mismo.
No creo que tengan idea de que en los campamentos se pueden vivir experiencias de lujo. Y no se trata solo de personas negras. Hay mucha gente que no ha estado expuesta a esto.
Porque, y me arriesgaré a decirlo, ha habido mucho menos marketing para grupos que no son autocaravanistas a tiempo completo que llevan 20 o 40 años haciéndolo. Y, por edad, tal vez ese grupo demográfico esté disminuyendo. Y ahora tal vez haya un impulso para que hagamos eso un poco más. ¿Es justo?
Kevin Thueson
00:35:30.056 – 00:37:17.288
Sí, creo que es justo. Debo admitir que antes de comprar mi primer camping, que resultó ser un KOA, nunca había estado en uno.
Había visto los carteles, pero no sabía que se trataba de un camping abierto al público. No lo sabía, pensaba que era privado o un campamento de boy scouts o algo así. No tenía ni idea de qué era.
Y eso fue algo revelador para mí.
Pero yo vengo de una cultura en la que, si voy a acampar, meto todo en una mochila y subo a las montañas hasta donde pueda y luego hago una caminata por la montaña. Y hay mucha gente que simplemente no está familiarizada con lo que es.
Como dijiste, tradicionalmente, especialmente en el mundo de KOA, donde realmente se está dirigiendo principalmente a los autocaravanistas y no solo a los campistas. Correcto. Hay una diferencia entre, sí, ya sabes, tu autocaravana tradicional y un autocaravanista. Correcto.
Y así es, se está haciendo posible que la gente sepa lo que puede experimentar en un parque como este, incluso si no tienen una casa rodante.
¿Cuántas personas comprenden realmente lo agradable que es alojarse en un complejo turístico al aire libre en una cabaña que te proporcionará más espacio para dormir que en una habitación de hotel? Tus hijos pueden estar en un dormitorio separado del tuyo, además de tener espacio al aire libre y poder llevar a tus perros. Ya sabes, eso es todo.
Cuando la gente se da cuenta de eso, y de los diferentes tipos, puede que sigas estando en los mismos mercados, que vayas a los mismos lugares, pero es un tipo de experiencia totalmente diferente.
Y, ya sabes, no es que quiera criticar los hoteles, porque me alojo en ellos a menudo y, ya sabes, puedo disfrutarlos, pero si tuviera la opción de una linda cabaña en un camping o, ya sabes, una habitación de hotel estándar con dos camas queen, preferiría quedarme en el camping.
Brian Searl
00:37:17.384 – 00:37:48.308
Bueno, eso nos lleva de nuevo a lo que Zach va a hablar aquí, ¿no?, que son los perfiles de los compradores, es decir, definitivamente hay muchas personas como tú, Kevin, que harían eso. Pero también hay personas que dicen, no, yo quiero. No quiero caminar hasta mi cabaña cuando afuera está lloviendo. ¿Cómo te atreves a obligarme a hacer eso? ¿Verdad? Pero.
Pero hay gente que tiene otras formas de convencerlos de que se queden, ya sabes, aunque tengan eso. No quiero llamarlo una experiencia negativa, pero... Porque tampoco creo que sea negativa. Yo me quedaría en el mismo lugar que tú, Kevin.
Pero eso es todo. Eso nos lleva de nuevo a entender el perfil del comprador, ¿no?
Kevin Thueson
00:37:48.444 – 00:38:11.080
Sí. Bueno, y no es necesario capturar todo el mercado, ¿verdad?
Hay un río entero que fluye por ahí y todo lo que necesitas es un cucharón, y tienes que encontrar un lugar junto al río y empezar a sacar agua. Correcto. No estamos tratando de capturar a todos los viajeros, pero hay mucha gente que creo que realmente disfrutaría de las experiencias que podemos ofrecer.
Sólo tenemos que asegurarnos de que sepan que es una opción.
Brian Searl
00:38:11.420 – 00:38:13.400
Está bien, Zach, me callo. Lo siento.
Zach Stoltenberg
00:38:14.300 – 00:43:41.582
Sí, creo que sí. Me gustaría repetir muchas de esas cosas. Y, de hecho, tengo algunas preguntas para Garrett y Kevin.
Ya sabes, parte de lo que hacemos cuando comenzamos un proyecto, es decir, antes de poner el bolígrafo sobre la pintura, el bolígrafo sobre el papel o, ya sabes, dibujar cualquier cosa, es empezar visitando el lugar. Y Kevin habló de eso, como, antes de comprar un parque, ellos...
Quieren explorar esa zona. Ya sabes, diseñar teniendo en cuenta la experiencia del huésped no se trata solo de elegir una tienda de campaña, una cabaña o un carromato.
Se trata realmente de contar una historia.
Y comienza con una evaluación no sólo de la propiedad en la que queremos construir o del camping que están comprando, sino también de lo que hay en esa área.
Kevin, cuando hablaste de que construimos excursiones de dos o tres días, este es el itinerario, esto es lo que recomendamos. Es fenomenal y genial. Creo que, desde una perspectiva de diseño, mucho de eso también tiene implicaciones en lo que decidimos desarrollar.
Sabes, el año pasado vimos una propiedad en Carolina del Sur, muy cerca de un pintoresco pueblito de montaña. Fuimos al centro esa noche y caminamos por los alrededores.
Es un centro saludable y vibrante. Hay muchos negocios nuevos que se han construido o abierto. Y creo que conté 14 restaurantes, bares y lugares para comer diferentes.
Y esto está a cinco minutos de nuestro sitio.
Entonces, ya sabes, volviendo a empezar esa fase de diseño, ya sabes, el cliente dijo, bueno, ya sabes, necesitamos una tienda y necesitamos un restaurante porque realmente queremos atender a familias y niños. Así que queremos una cocina completa, un restaurante completo. Y dije, ¿por qué?
Tenemos 15 excelentes restaurantes familiares, bares y demás a cinco minutos de la calle. No necesitamos hacer una gran inversión en comida y bebida en esta propiedad porque lo tienes todo a tu alrededor.
Y, por cierto, ese es su negocio y lo van a hacer mejor que tú.
Y entonces, entender lo que hay, priorizarlo y luego, en segundo lugar, ya sabes, parte de lo que atravesamos es simplemente lo que mencionaste.
De eso habló Garrett: decidir quién es mi huésped ideal, quién es mi huésped objetivo, crear un perfil para ellos, llámalo avatar o lo que sea. Pero hemos identificado estos dos o tres tipos de grupos demográficos de clientes principales a los que apuntamos.
Y luego, determinar si vamos a atraer a esa persona, qué es lo que quiere, qué es lo que hará que su estadía sea más cómoda, qué atraerá a esa persona, qué la atraerá a venir aquí. Pero también qué hay en la zona que consideraríamos competencia y qué no. ¿Y cómo podemos diferenciarnos?
Porque, ya sabes, si lo que buscamos es ganar dinero, ofrecer alojamiento a un buen precio, es una carrera hacia el abismo. Lo que separa y diferencia la hostelería al aire libre es que ofrecemos más que una simple estancia.
Todo se reduce a la experiencia del huésped de principio a fin: ¿les hemos contado una historia? ¿Están obteniendo lo que esperaban?
¿Nuestro mensaje es coherente con lo que vemos de esa persona o de ese complejo turístico en Instagram, en su página de Facebook, en su sitio web, en su marketing por correo electrónico y en los mensajes que nos envían en el mensaje de texto que recibimos después de hacer la reserva, en los mensajes que recibimos? Y luego, cuando entramos en esa oficina o nos registramos o entramos en nuestra unidad por primera vez, ¿todo eso es coherente?
Porque la coherencia con la marca genera confianza. Y las dos cosas que no se pueden comprar en el mundo de la hostelería al aire libre son la confianza y la autenticidad.
No se puede fingir ni comprar. Hay que ofrecerlo y hacerlo de manera consistente en todo momento. Y creo que es así.
Cuando pienso en la experiencia del huésped, creo que debe estar entretejida en cada parte de lo que haces. No se trata solo del diseño de tu sitio o del diseño interior de tus unidades. Es esa marca consistente.
Y, ya sabes, hemos visto, especialmente en el último año o dos, ejemplos en los que se ha hecho realmente muy bien. Y estos son los lugares en los que se imprime dinero y no es una ecuación difícil de descifrar.
No hay magia en esto. Están haciendo las cosas más básicas. Lo están haciendo muy, muy bien. Y están generando esa confianza.
Están construyendo relaciones con sus clientes y son consistentes en hacerlo en todo momento.
De esta manera, se trata de unir esos dos mundos de lo que hago desde una perspectiva de diseño, permisos y arquitectura, y volver a la experiencia del huésped. Ya sabes, no hay una sola cosa importante que sea la respuesta a la experiencia del huésped. Lo es. Es cada pequeño detalle.
Kevin Thueson
00:43:41.766 – 00:44:04.558
Sí, tienes toda la razón. Es... Es... Es una suma de pequeñas cosas que se hacen de manera constante. Es más fácil decirlo que hacerlo. Correcto.
Y, sí, todos cometeremos errores de vez en cuando, pero, ya sabes, si ese es el enfoque de cómo hacemos una cosa un poco mejor hoy de lo que hicimos ayer y seguimos avanzando con esa mentalidad, entonces, con el tiempo, seguramente se agravará.
Brian Searl
00:44:04.694 – 00:44:06.638
¿Y qué soy yo? Adelante.
Zach Stoltenberg
00:44:06.694 – 00:44:55.280
Una de las preguntas que tenía para ti, Kevin, es que mencionaste que ahora tienen nueve sitios diferentes y que están en varios estados diferentes, porque gran parte de lo que acabamos de hablar es específico de la región y del sitio.
Me gustaría que nos hablara de algunos de los desafíos que ha tenido al trabajar en estados, regiones y ubicaciones muy diferentes, y luego tal vez nos dé una pequeña idea de si se trata de una casa o de su proceso interno o de algo constante por lo que pasa o si simplemente ha sido así. No, no lo hicimos. Cometimos un error y aprendimos de ello. Aprendimos que hicimos algo que tampoco funcionó.
Así que aprendimos de ello. Y ahora, ¿cómo ha cambiado tu proceso?
Kevin Thueson
00:44:56.100 – 00:45:36.242
Bueno, bromeamos mucho internamente diciendo que lo único que es constante en nuestro negocio es el cambio. Para ser honestos, no a toda nuestra gente le gusta eso. Cierto. El cambio es difícil e incómodo, pero a la mayoría de la gente no le gusta. Sí, sí. Nosotros lo hemos hecho.
Ya lo hemos hecho suficientes veces como para aprender que no hay un método uniforme.
Y cuando se trata, como usted dijo, con diferentes estados, diferentes condados, diferentes jurisdicciones, diferentes, ya sabe, si me arriesgo y digo, departamentos de construcción ególatras y cosas así. Correcto. Como usted. Usted.
Zach Stoltenberg
00:45:36.266 – 00:45:37.826
No es arriesgarse.
Kevin Thueson
00:45:37.938 – 00:45:45.682
Sí. Pero no voy a decir dónde, por si alguien me escucha. Sé que Brian es muy popular, así que...
Zach Stoltenberg
00:45:45.706 – 00:45:49.762
Pienso que ser sádico es un requisito previo para ser revisor de planes en la mayoría de los condados.
Kevin Thueson
00:45:49.906 – 00:45:50.546
Sí.
Brian Searl
00:45:50.658 – 00:45:54.666
Compruébalo esta semana. Hay cuatro personas en la lista que están mirando. Garantizado.
Kevin Thueson
00:45:54.778 – 00:48:45.950
Sí. Bueno, al menos no es alguien de cada uno de nuestros parques. No, es como si fuéramos nosotros. Sí, Zach, somos nosotros.
Hemos cometido muchos errores y hemos hecho suposiciones en las que creíamos que podríamos hacer las cosas en un plazo determinado o de una manera determinada. Y parte de eso se basa en experiencias pasadas.
Una de las ventajas de ser una franquicia de KOA es que cuentan con un departamento de diseño completo que apoya a los franquiciados. Así es. Y podemos ir a ellos y decirles, ya saben, aquí está nuestro parque. Aquí están estos cinco acres. Aquí están nuestros datos de ocupación por tipo de sitio.
Ayúdanos a descubrir qué es lo que tiene más sentido. Correcto. Muchas de las cosas de las que hablas las puedes hacer por tus clientes.
Así que podemos elaborar esos planos, y ellos pueden hacer dibujos CAD y realizar los cálculos eléctricos, ya sabes, consumo de corriente y caídas de tensión, y muchas cosas más. Y hemos tenido experiencias en las que eso es todo lo que hemos necesitado llevar a la ciudad o al condado.
Y hemos tenido otros casos en los que hemos tomado capturas de pantalla de Google Maps y, con un iPad y algunos lápices de colores, hemos dibujado: "Aquí está el camino, aquí están los sitios para vehículos recreativos y, ya sabes, aquí están las líneas de agua". Y a algunas personas les parece bien.
Y luego, ya sabes, hemos tenido otros en los que sentimos que es muy sencillo. Y lleva entre 18 y 24 meses obtener la aprobación porque es...
Primero entra el Departamento de Construcción, luego entra el Departamento de Medio Ambiente, luego viene el estado y luego la ciudad.
Y, como sabéis, pasamos por el mismo proceso varias veces y puede ser muy frustrante porque ya tenemos las aprobaciones, pero alguien más siente que necesita poner su sello. Y luego vienen personas y dicen: ya sabéis, no necesitamos sellos de ingeniería.
Pero luego, si dices algo incorrecto y molestas a la persona incorrecta, entonces te dirán: "Bueno, tengo la autoridad para exigirte que un ingeniero selle estos planos, así que prepárate para escribir otro cheque de $20,000 por esto".
Y entonces, ya sabes, no sé si tengo una respuesta real a tu pregunta, Zach, más allá de que cada vez que pasamos por esto, aprendemos algo nuevo e intentamos mejorar nuestros procesos, y simplemente reconocemos que internamente, nosotros. Nosotros. No es nuestro conjunto de habilidades. No somos ingenieros. No somos arquitectos. Así que nosotros.
El año pasado, contratamos a alguien como gerente de proyectos de construcción que tenía mucha experiencia con otro operador que se ocupaba de eso y realizaba proyectos grandes. Y entonces, ya sabes, simplemente...
Creo que es importante reconocer dónde hay un vacío y tratar de encontrar a alguien, ya sea contratándolo, encontrando al contratista, proveedor o socio adecuado.
La esperanza es que cada vez que pasemos por uno de esos proyectos, lo hagamos un poco mejor y luego actualicemos nuestro proceso y nuestro sistema para que cuando lo hagamos nuevamente la próxima vez, ya sabes, volvamos a ser mejores.
Brian Searl
00:48:47.370 – 00:48:50.370
Pero no existe el problema de burocracia ¿verdad?
Kevin Thueson
00:48:50.490 – 00:48:53.442
No, no puedes. Y no hay una solución milagrosa para nada de esto.
Brian Searl
00:48:53.466 – 00:49:01.350
Bueno, en realidad sí lo hay. Le daría a Elon unos meses y, tal vez, podríamos traerlo a las ciudades para obtener el permiso del campamento.
Kevin Thueson
00:49:02.010 – 00:49:59.810
Bueno, déjanos saber cómo va eso. Sí, sí. Quiero decir, lo es. Ya sabes, siempre lo será.
Siempre será una lucha, pero al final del día, vale la pena porque se puede agregar mucho valor a estas propiedades al hacerlo. Así que, ya sabes, hay gente que no quiere hacerlo. Nosotros hemos comprado.
Hemos comprado campings a propietarios que tenían demasiadas reservas y mucha demanda y un inventario muy limitado, pero se negaron a hacer nada porque eso requeriría ampliar su operación, y eso no es lo que quieren hacer. Así que es una gran oportunidad para nosotros. Sí.
Ya sabes, es así, no es para todo el mundo. Y, ya sabes, una de las cosas que hemos estado intentando resolver es cómo podemos...
¿Cómo podemos ser el grupo que pueda hacer esto de manera eficaz para poder ofrecerles a nuestros inversores las cosas que, como usted sabe, creemos que son posibles con estas propiedades cuando las compramos?
Brian Searl
00:50:00.750 – 00:50:03.590
Adelante, Garrett. Lo siento, sé que te interrumpo sin querer.
Garrett Brown
00:50:03.750 – 00:51:11.230
Oh, no, creo que todos esos son puntos muy válidos, que todo va a ser totalmente diferente en cada ciudad y departamento de planificación.
Incluso cuando estaba desarrollando el mío, estaba eligiendo entre dos condados cercanos, y uno era yo. Hablé con contratistas locales para tener una idea de cuáles eran sus ideas, ya sabes, construcciones únicas y cosas así.
Y uno, y recibí algunos buenos consejos, como, oye, este condado te va a hacer, ya sabes, postularte por dos, ya sabes, dos años antes de que obtengas un permiso para algo como esto. Estos otros condados son un poco más laxos. Probablemente deberías buscarlos.
Y sí, lo fue. Fue como la noche y el día, y eran condados vecinos, ya sabes, así que nunca hay una solución única para todos.
Pero, ya sabes, entender estas cosas, aprender, mejorar tus procesos y empezar. Yo personalmente empecé a pequeña escala para poder aprender algunas de estas cosas.
Y luego, para mis próximos proyectos más grandes, tendré un poco más de experiencia para estar preparado para este tipo de cosas también, porque no sabes lo que no sabes hasta que te enfrentas a algunos de estos proyectos. Porque, ya sabes, no hay una Biblia exacta para este tipo de estructuras que estés construyendo como esta.
Brian Searl
00:51:11.930 – 00:51:17.746
Zach, ¿dijiste que tenías una pregunta para Garrett antes? No recuerdo. Es posible que ya la hayas respondido.
Zach Stoltenberg
00:51:17.898 – 00:51:58.330
Sí. Entonces, Garrett, lo mencionaste.
Y de alguna manera se reduce a lo que estabas hablando, donde cada jurisdicción es diferente y eso es parte del valor de trabajar con profesionales.
Mencionaste que conseguiste que una de tus cúpulas se autorizara para su uso durante todo el año y lo he hecho en algunas jurisdicciones muy difíciles para algunos de nuestros clientes. Háblanos un poco más sobre ese proceso. ¿Fue solo por cuestiones de código de construcción? ¿Fue por cuestiones de código de energía? ¿Fue por cuestiones de calefacción, ventilación y aire acondicionado?
Tal vez puedas hablar sobre algunos de los desafíos y los cambios, qué hiciste diferente que te permitió lograr eso.
Garrett Brown
00:51:58.710 – 00:54:26.386
Creo que lo principal que realmente puedo aconsejar a la gente es si, especialmente en el caso de los domos geodésicos u otras estructuras, es mejor comprar a una empresa de confianza que ya tenga planos arquitectónicos. Como ustedes, yo compré el mío en Pacific Domes. Ya saben, tienen planos arquitectónicos.
Sí, son más caros que otros porque obtienes, ya sabes, anuncios todo el día para comprar uno en Alibaba o Temu o algo así y es muy tentador obtener uno de esos por $ 2,000.
Pero, en primer lugar, no son de la misma calidad y, en segundo lugar, probablemente no podrás obtener el permiso ni conseguir que alguien haga los planes para obtener un permiso comercial. Podrías tener, por ejemplo, servicios públicos de red completa, electricidad, un baño de primera calidad, un sistema séptico, todas esas cosas.
Y la única forma en que mi condado iba a permitirlo era con estos planes de arquitectura mejorada que no eran baratos. Creo que costaban entre 3 y 3 dólares.
Y tuve que conseguir una estructura de acero mejorada que fuera más resistente al viento y a la nieve, a pesar de que estoy en Houston, lo cual es muy gracioso cuando se habla de resistencia a la nieve. Pero no escatimé en gastos y eso me facilitó mucho la vida porque encontré una empresa que tenía estos planos.
Mi siguiente proyecto fue una casa de espejos de sólo 220 pies cuadrados.
Pero trabajé con una empresa que fabrica estos módulos, tenía todos los planos, tenía la electricidad, tenía, ya sabes, la plomería, el sistema de calefacción y aspiración, todas esas cosas que necesita el condado. Y eso hizo que mi permiso fuera más fácil.
Lo hago, asesoro a gente que practica glamping en todo el país que ha intentado construir cosas y las historias de terror que escucho de ellos tratando de conseguir un permiso como este y luego no trabajan con una empresa de buena reputación o algo así. Es casi imposible. Especialmente porque esto está creciendo y todo el mundo está tratando de desarrollar cosas diferentes como esta.
Eso es todo. Pacific Domes me hizo la vida mucho más fácil y solo puedo...
Lo único que puedo dar fe es que no hay que ser tacaño en eso y no pensar que se podrá evitar porque es algo que depende de su condado, si tienen algún tipo de resistencia al respecto, será por ese tipo de planes que usted tiene o por su falta de planes, y entonces hay que hacer un cambio y entonces se está hablando de un tipo de operación completamente diferente que se puede estar desarrollando y que no se estaba anticipando.
Kevin Thueson
00:54:26.578 – 00:54:44.708
Probablemente lo pagarás de una forma u otra. Es un costo inicial por un producto de mayor calidad.
Con esos planes, vas a pagarlo con el tiempo si eliges lo más barato y tienes que ir y venir o vas a pagarlo con pérdida de ocupación y poca satisfacción de los huéspedes.
Garrett Brown
00:54:44.804 – 00:54:45.108
Derecha.
Kevin Thueson
00:54:45.164 – 00:55:19.262
Hay muchos resultados posibles y no es que yo esté diciendo que no nos guste simplemente encontrar lo más caro y hacerlo, pero hay que tener en cuenta esas cosas, ¿no? El presupuesto es importante y hay que planificarlo y respetarlo.
Pero en la medida en que puedas adelantarte a algunas de estas cosas y, como dije antes, ganar algo de impulso, eso vale mucho más que intentar ahorrar unos cuantos dólares. Correcto. Ya sabes, pasar por encima de dólares para ahorrar centavos.
Simplemente no tiene mucho sentido si estás dentro, siempre te pagan a largo plazo y...
Zach Stoltenberg
00:55:19.286 – 00:55:21.130
También obtienes lo que no pagas.
Brian Searl
00:55:21.430 – 00:55:51.770
Sí. Todo se reduce al hecho de que tienes que hacer el trabajo, tienes que hacer el trabajo preliminar.
Tal como dices, no siempre es el más caro. Podría serlo, pero en muchos casos no lo es. Pero tienes que analizar qué necesitas exactamente y qué te ofrece esa empresa.
Tal como lo mencionó Garrett, hablar con los diferentes contratistas en los diferentes condados es una cuestión de trabajo, lo que nuevamente es otra razón por la que estoy sentado aquí en un estudio, porque me duele la cabeza solo con ustedes.
No puedo ni imaginarme cómo me sentiría frente a una junta de planificación. Me echarían en unos cinco minutos, así que...
Kevin Thueson
00:55:52.790 – 00:56:39.030
Bueno, puedes tomar ese mismo concepto, Brian, y aplicarlo a la forma en que interactúas con tus invitados. Correcto. Desafortunadamente, la mentalidad es... Bueno, todo se trata del precio.
Entonces, si le doy a alguien un descuento o si está enojado y le doy un reembolso o algo así, eso resolverá todos sus problemas.
Pero no es algo que se suele intentar hacer, que no se trata de estar dispuesto a hacer el esfuerzo de presentarse para crear un toque personal, como decía Garrett. Y sí, es una pequeña inversión de tiempo, esfuerzo y espacio mental.
Pero, una vez más, obtienes lo que pagas y lo que estás dispuesto a invertir. Por lo tanto, ofrecer las tarifas más económicas de la ciudad no necesariamente te brindará la mejor experiencia para los huéspedes.
Brian Searl
00:56:41.000 – 00:57:59.500
Así que tal vez tengamos que abordar eso la próxima semana. Tal vez.
Garrett, veremos si puedes volver aquí, si quieres volver aquí, para hablar sobre algunas de las experiencias personalizadas para los huéspedes en un mes o algo así. Porque es muy importante profundizar en eso. Como hicimos hace años cuando salió el chat barato GPT 3.5.
Tenía una especie de formulario que nunca era público, pero era interno que construí para Verity Ranch RV Resort, donde simplemente ponías tu nombre dentro de un formulario o lo que sea y luego lo ponías y luego presionabas enviar y se activaba como una automatización de Zapier y pasaba por IA y escribía eso como obviamente ahora son mucho, mucho mejores.
Y ahora, como estás diciendo, puedes usar algo como un Suno o un... no recuerdo el nombre de los otros generadores de música para ponerle música. Correcto.
Pero hacer ese tipo de cosas es lo que me entusiasma del futuro, la capacidad de la tecnología para ofrecer mejores experiencias a los huéspedes. Creo que antes, se decía que la tecnología tal vez te hace más eficiente, pero no necesariamente.
No es necesariamente algo bueno. Piensa en una cadena telefónica, ¿no? O algo así. No es necesariamente mejor para la experiencia del huésped.
Pero ahora creo que, por primera vez, podemos tener ambas cosas: una mejor experiencia para los huéspedes y operaciones más económicas, y eso es increíble.
Zach Stoltenberg
00:58:00.640 – 00:59:19.962
Entonces, creo que la cuestión también, y creo que Kevin hizo alusión a esto antes, si tienes una automatización, un sistema, esto me lleva, como dijo Garrett, esto lleva cinco minutos y lo ejecutamos y lo hacemos.
Eso te da tiempo para ocuparte también de otras partes de ese negocio, ¿verdad?
Lo he visto suceder una y otra vez, ya sabes, al caminar por algunas de estas propiedades donde hay 10, 20 años de mantenimiento postergado y todo está descuidado. Y se podía ver que simplemente pasaban volando con los pantalones llenos de polvo y apagaban todos los incendios todos los días.
Pero nunca avanzan y nunca ofrecen una experiencia realmente premium porque intentan hacerlo todo.
Y, por lo tanto, cuanto más se pueda automatizar, más se podrá optimizar la gestión pasiva, implementar sistemas y trabajar con profesionales para quitarse algunas de esas tareas de encima. Eso te libera para que puedas concentrarte en ser un operador, en ser esa personalidad que te relaciona con los huéspedes.
Ya sabes, si no estás corriendo por todos lados apagando incendios por todas partes, entonces tienes la posibilidad de sentarte y pasar esos cinco minutos y hacer algo divertido, único y personalizado para tus invitados.
Kevin Thueson
00:59:20.106 – 00:59:26.510
Sí, eso es absolutamente fundamental. Exacto. Recuperar tu tiempo solo es útil si lo rellenas con otras tareas que agregan valor.
Brian Searl
00:59:28.130 – 00:59:33.390
Es la ejecución completa del ciclo de todo. Correcto. Acabo de publicar algo en LinkedIn. Lo sé. Eres un gran lector, ¿no es así, Kevin?
Kevin Thueson
00:59:33.810 – 00:59:34.858
Yo sé leer.
Brian Searl
00:59:34.914 – 01:00:08.410
Sí, bueno, pero publicas sobre los libros que lees con regularidad, ¿no? Veo eso en LinkedIn. Por eso te lo digo.
Pero, como publiqué ayer en LinkedIn, no recuerdo de dónde saqué esta idea. Fue anoche, tarde. Pero, así como leer es solo el primer paso, ¿qué haces realmente cuando terminas de leer?
Y muy pocos, como siempre vemos, y no digo que esto sea de ti, Kevin, en absoluto, pero en general, en todas las redes sociales, escuchas a la gente decir: "Estoy leyendo este libro, estoy leyendo esto. He aprendido a hacer esto". Bien, ¿qué has hecho después de terminar de leer el libro? Solo has leído la segmentación, ¿verdad?
Kevin Thueson
01:00:08.960 – 01:00:57.464
Sí, sí.
Al igual que una de las cosas que comencé a hacer, Brian, y probablemente puedo atribuirlo a ti, siento que si no hago más con la IA, entonces me eliminarás de tu vida.
Pero, por ejemplo, cuando estoy leyendo o escuchando un libro, cuando termino, entro y le pido a Chat GPT que resuma ese capítulo, esas páginas, cuáles son las conclusiones clave, los puntos destacados, las citas... Y así, creas tus propias notas breves mientras lo haces y luego las compartes con mi equipo.
Poner eso en práctica, por ejemplo, en los objetivos semanales, mensuales o trimestrales, si es algo que creo que será beneficioso para nuestro equipo, es algo que debemos hacer.
Sí, ¿cómo se usa eso? No solo se lee, se escucha y se siente bien al respecto, sino que ¿cómo se toma y se impulsa y se hace algo con ello?
Brian Searl
01:00:57.632 – 01:01:06.990
Odio interrumpir una conversación, pero tengo otro podcast en una hora. Zach, ¿alguna última reflexión?
Zach Stoltenberg
01:01:11.970 – 01:02:50.660
Creo que lo más importante que saqué de esta conversación es que hablo con tres o cuatro personas por semana sobre nuevas propiedades, nuevos proyectos, terrenos que están considerando comprar o vamos a comprar todo este camping. Y siempre llegamos a ese punto de discusión de "¿cuánto me va a costar esto?".
Y siempre he pensado que nuestros honorarios son muy, muy razonables. Les digo que, por lo general, pagarán menos por trabajar con nosotros de lo que les costaría construir una unidad de glamping o renovar dos espacios para vehículos recreativos.
Así que veo valor en ello.
Pero lo que realmente me llamó la atención de esta conversación fue que tanto Garrett como Kevin tienen a alguien con quien trabajaron y encontraron valor en eso, y a la larga les ahorró tiempo y dinero. Así que es bueno escuchar que, especialmente la industria del glamping en general, creo que comenzó con un tipo de iniciativa de base.
Voy a instalar esto en mi patio trasero, una especie de operadores.
Y a medida que la industria evolucionó y nos volvimos mucho más sofisticados y los departamentos de planificación se fueron dando cuenta, no siempre veo eso en los operadores de este sector. Así que eso fue algo importante.
Para mí, lo más importante que me llamó la atención fue que ambos participaron en ese proceso y que eso marcó una gran diferencia en lo que han hecho. Y les digo a todos que no tienen que trabajar conmigo, pero que trabajen con alguien. No intenten hacerlo todo solos.
Brian Searl
01:02:50.700 – 01:02:53.930
Sabes, Kevin, yo.
Kevin Thueson
01:02:53.970 – 01:03:04.010
Ya sabes, tengo una cantidad limitada de buenos pensamientos. Tengo que guardarlos para la próxima vez. No quiero que se me acabe el tiempo en febrero y no tener nada valioso que decir el resto del año.
Brian Searl
01:03:04.050 – 01:03:07.050
Kevin, estás comprando un nuevo parque. Piensa en todas las ideas que surgirán a partir de ahí.
Kevin Thueson
01:03:07.170 – 01:03:09.390
Bueno, ya lo tengo. Sí, ya tengo las ideas.
Zach Stoltenberg
01:03:10.450 – 01:03:11.670
¿Dónde está?
Kevin Thueson
01:03:11.970 – 01:03:13.150
Pensilvania.
Garrett Brown
01:03:13.490 – 01:03:14.202
Niza.
Kevin Thueson
01:03:14.346 – 01:03:18.230
Así que será nuestro segundo parque en Pensilvania. Cerramos a finales de mes.
Zach Stoltenberg
01:03:18.870 – 01:03:19.342
Niza.
Brian Searl
01:03:19.406 – 01:03:23.534
Bueno, podrás contárnoslo todo quizás el próximo mes cuando sea público.
Kevin Thueson
01:03:23.622 – 01:03:25.950
Y lo haré. Así lo haré.
Brian Searl
01:03:25.990 – 01:03:29.410
Gracias, Kevin, por estar aquí. Como siempre, Garrett, reflexiones finales.
Garrett Brown
01:03:30.070 – 01:04:25.420
Estoy de acuerdo con Zach en cómo lo expresó: siempre es reconfortante escuchar a personas que piensan en este tipo de industria en una escala mucho mayor, y realmente agrega valor a todos en esta industria a medida que elevamos el espacio en su conjunto. Mucha gente no conoce este tipo de experiencias que pudimos brindar.
Y la gente ve a gente en el lugar que lo está haciendo bien y que intenta ofrecer la experiencia ideal para los huéspedes. Incluso si no alquilan mi sitio Glamp, alquilan otro y tienen una gran experiencia, se lo dirán a alguien más, como "oye, el glamping fue increíble", o "creo que deberías probarlo". Y eso simplemente eleva a todos en general.
Y es refrescante escuchar, como sabes, escuchas a muchos malos operadores y en el corto plazo, el espacio de alquiler en general, es bueno escuchar gente que realmente se toma esto en serio y trata de brindar una experiencia que las personas mantendrán con ellos por el resto de sus vidas.
Brian Searl
01:04:25.960 – 01:04:35.872
100 por ciento. Haré que Sharah se comunique contigo si realmente quieres volver en un mes y hablaremos sobre experiencias personalizadas para los invitados como parte del programa el próximo mes. ¿Está bien para ti, Kevin y Zach si lo traemos de regreso?
Zach Stoltenberg
01:04:35.976 – 01:04:37.216
Si absolutamente.
Brian Searl
01:04:37.408 – 01:05:11.716
Está bien. Muy bien, gracias a todos por acompañarnos en otro episodio de MC Fireside ChatsTerminaremos con esto. Sé que llegamos un par de minutos tarde.
En menos de una hora publicaré otro podcast llamado Outwired. Si alguien que lo esté viendo quiere unirse a mí, es un poco diferente a este.
Se trata de Scott Bahr, Greg Emmert y yo, y hablamos de inteligencia artificial, tecnología y datos. Creo que hoy vamos a hablar sobre la industria de los vehículos recreativos y sobre si esa burbuja podría haber estallado o no.
Una pequeña opinión contraria para que la gente vea un poco sobre los agentes de IA y otras cosas divertidas. Nos vemos más tarde. Y, por lo demás, nos vemos la semana que viene en otro episodio de MC Fireside ChatsCuídense, muchachos. Nos vemos.
Kevin Thueson
01:05:11.788 – 01:05:36.550
Gracias. Gracias, Brian.